住宅ローンの違いを知る

住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

住宅ローンの違いを知る

金利タイプと返済方式

 住宅ローンを選ぶ際には、必ず金利タイプ返済方式を決めなくてはならず、金利タイプと返済方式によって返済額も変わっていきます。

  • 金利タイプ:固定金利型、変動金利型、固定金利選択型
  • 返済方式:元利均等返済、元金均等返済

金利タイプから説明すると、固定金利型とは借入期間中に金利が変更されないタイプで、変動金利型とは市場金利の上下に合わせて、6ヶ月毎に金利が見直されるタイプです。

固定金利型と変動金利型を組み合わせているのが固定金利選択型で、借り入れ当初から数年間を固定金利で返済し、固定金利期間を過ぎると再度固定金利を選ぶか、変動金利に移行します。

固定金利と変動金利では、変動金利の方が金利は低いのですが、変動金利は将来の金利が約束されていないので、最終的にどちらが有利になるかはわかりません。

契約した時点で総返済額が確定するのは固定金利型だけで、変動金利型と固定金利選択型は、金利の変動によって総返済額が多くなったり少なくなったりします。

続いて返済方式ですが、元利均等返済というのは毎月一定額を返済していく方式で、多くの人が元利均等返済を選びます。その理由は、毎月の住宅ローン返済額を固定することで、家計の管理しやすいメリットがあるためです。

対する元金均等返済では、一定の元金に利息分を加えて毎月支払い、支払い額は毎月変わって初回の返済額が最も高くなります。

返済の後半には楽になっていくので、早いうちに頑張って返したいという人向けの返済方式になり、同じ金額を同じ期間・金利で借りた場合、若干ですが元金均等返済の方が総返済額でも得をします。

金利タイプとリスクの関係

 固定金利型、変動金利型、固定金利選択型の3つの金利タイプは、それぞれ異なるメリットを持ちますが、逆にリスクも伴います。

住宅ローンは契約に基づくお金の貸し借りなので、借りる側の自由で金利タイプを変更することはできず、契約前に良く精査して決めなくてはなりません。

固定金利型では、どんなに市場金利が上がっても影響を受けないというメリットを持ち、借り入れ時点で総返済額も決まるのが魅力です。

借り入れ時の固定金利以上に金利が上がる前提なら得をしますが、逆に金利が大きく変化しないか下がると、変動金利に比べて損をするリスクがあります。

変動金利型の場合には、固定金利型と逆の考え方をすれば良く、借り入れ時の金利が固定金利型より低いメリットを持ち、将来金利が上昇し続けると総返済額が増えるリスクがあります。

中間的な金利タイプである固定金利選択型では、固定金利型と変動金利型のメリットとリスクを併せ持ち、メリットも小さくリスクも小さいように考えてしまいます。

しかし、他にも固定金利期間が非常に低金利というメリットがあって、本来は金利が高いはずの固定金利が、固定金利選択型では一定期間とはいえ低く抑えられます。その代わり、変動金利に移行すると、金利上昇による返済負担の増加に上限がなく(変動金利型では1.25倍までに制限される)、金利上昇による影響を最も受けます。

金融機関によって金利は異なる

 住宅ローンは金融商品という位置付けですから、取り扱う各金融機関は、独自の商品性をアピールして顧客獲得に努めています。

そうはいっても、結局のところはお金を貸して金利で利益を出す点に変わりはなく、どうしても金利競争が激しくなって、利用者は金利で住宅ローンを選びがちです。

ところが、金融機関によって基準としている貸し付けの金利(基準金利と呼びます)は、極端に大きく違うことはありません。金利を低くして差別化したくても、貸し付けるための資金を調達するコストがあり、企業としての利益を金利に上乗せして貸し付けるため、金利には下限が存在します。

それではどうして金利競争によって、住宅ローンで低金利が実現されるのでしょうか?
その答えは、優遇金利という「金利の値引き」にあり、今や住宅ローンでは優遇金利なしに語ることができないほどです。

基準金利を定価とすれば、割引セールに相当する優遇金利は、変動金利型や固定金利選択型で用いられています。優遇金利の適用期間が短いほど優遇金利は大きく、公共料金の引き落とし口座を持っているなど、一定の条件でさらに優遇するといった金融機関で固有の優遇金利も存在します。

金利が低いと住宅ローンの負担が軽くなるのは間違いないので、借入金額、借入期間、金利タイプの全てが同じでも金融機関で返済額が異なることは覚えておきましょう。

住宅ローンは比較が大切!

住宅を購入する際、紹介される提携ローンは購入者に不利な場合が多く、言われるがままに契約するのは非常にもったいないです。私も使った一括審査サービスをご紹介します。私は8大疾病保証もつけて最も低金利で組みました。

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  2. 住宅ローンの違いを知る
  3. 住宅ローンを借りるまでの計画
  4. 住宅ローン選びは慎重に
  5. 住宅ローン選びの実践