任意売却を1ページで解説!

住宅ローンが残っていると売れないのはなぜ?

 どのような事情でも、住宅ローンの残った家は、そのままでは売ることができないと思って間違いありません。もちろん、買う人がいれば住宅ローンが残っていても売れるのですが、問題は「買う人がいるか」という点です。

住宅ローンを借りて家を購入・建築すると、その家には(多くは土地にも)お金を貸した金融機関(または保証会社)に対し、抵当権という権利を設定します。抵当権を簡単に説明すると、「住宅ローンを返せなくなったら代わりに家を取り上げる」という権利で、住宅ローンを完済すると外すことができます。

買う側にとって、抵当権が付いたままの住宅を買うのは、非常に大きなリスクを伴うため、ほぼ確実に買主は抵当権付きの売買を了承しません。なぜなら、せっかく買った家なのに、元の持ち主である売主が住宅ローンの返済を滞納すると、いつでも抵当権で取り上げられる可能性があるからです。

このように、住宅ローンが残った家は売ることができないのですが、全ての中古物件で住宅ローンが完済されているはずもなく、住宅ローンが残った家でも売買されます。その仕組みは単純で、売却代金によって(不足していれば自己資金を加えて)住宅ローンを完済すると、抵当権を外して買主に渡せるからです。

しかし、たとえ売却しても住宅ローンの残債に足りず、自己資金も用意できなければ、抵当権を外せませんから、売れないことになります。住宅の価値よりも住宅ローンの残債が上回ることを、一般にはオーバーローンと呼び、オーバーローン状態の家は、自己資金がない限り売ることができないのです。

それでも絶対に売ることができないかというと、売却できる道は残されており、それは任意売却という方法です。 任意売却は、住宅ローンが残った家を売る最後の方法として、住宅ローンが返済できなくなった人に多く利用されています。

任意売却の専門家に無料相談してみる

期限の利益喪失と代位弁済

 任意売却を実行するためには、期限の利益喪失代位弁済という2つのキーワードが関係してきます。

期限の利益とは、住宅ローン契約を始めとするお金の貸し借りでは欠かず、例えば、「1,000万円を毎月1日に10万円ずつ返済する」といった契約内容で生じます。この契約では、お金を借りた側(債務者といいます)は、毎月1日に10万円を返していれば、それ以上の返済を請求されることはありません。

このとき債務者には、毎月1日という期限まで、10万円を支払わなくても良いという利益が発生し、期限の利益と呼びます。しかし、返済が滞ると、お金を貸した側(債権者といいます)は、契約違反だとして債務者の期限の利益(返済を待つ約束)を失わせ、残りの全額を請求できます。これが期限の利益喪失で、滞納によって期限の利益を喪失させる特約が、契約書に必ず盛り込まれています。

では、滞納を続けると、住宅ローンは一体どうなってしまうのでしょうか?

通常は、数ヶ月の滞納が続いて期限の利益が喪失すると、金融機関が保証会社に一括返済を請求し、保証会社は応じて残債を一括返済します。住宅ローン契約では、保証会社とも契約して保証料の支払いをしますが、これは住宅ローンが支払えなくなったときに、保証会社が金融機関に返済してくれる契約です。

この保証会社による金融機関への返済を代位弁済と呼び、代位弁済が行われた時点から任意売却が可能になります。保証会社が代位弁済したことで、以降は保証会社がお金を貸した側(債権者)になり、返済先は保証会社に変わります。

住宅ローンが残った住宅を売るのが任意売却

 住宅ローンの滞納が始まり、期限の利益喪失、代位弁済まで進むと、次のような状態になっています。

  1. 金融機関には保証会社が全額返済した
  2. 住宅ローンの残債は保証会社への借金になっている
  3. 保証会社が抵当権を持っている
  4. 保証会社から一括返済を求められる

保証会社が代位弁済しても、借金は変わらず抵当権も残っているので、そのまま売却できないのは依然として同じ状況です。違うのは、借入先が元の金融機関から保証会社に移っている点で、売却できるように保証会社と交渉するのが、任意売却の最大のポイントです。

任意売却では、保証会社との交渉によって、借金完済まで外せないはずの抵当権を外してもらい、売却して返済に充てることを目的とします。また、任意売却では、家を売却するための諸費用負担、売却しても残る借金の分割払い、引っ越し費用の工面など柔軟な交渉もできます。

なぜこうした交渉ができるのかというと、返せない人にいくら請求しても無駄で、自己破産されてしまえば、回収できる金額が大幅に減るからです。また、任意売却をせずに競売に進むと、回収できる金額が減ってしまう可能性が高く、諸費用を肩代わりしてでも、任意売却の方が高く売れれば保証会社に損はありません。

売りたくても、売るための費用すら出せないからこそ任意売却があり、住宅ローンを滞納して、最初からお金が不足している人を対象にしているのが任意売却です。

任意売却を急がなければならないワケ

 任意売却は住宅ローンを払えなくなった人が、家を売る方法としてとても有効ですが、任意売却するかどうか、いつまでも悠長に悩んでいる時間はありません。

期限の利益喪失の通告、代位弁済の通告がされると、一括返済を請求しても支払えないのは明らかなので、保証会社は競売手続きに入ります。家は差し押さえられて、裁判所で競売にかけられ、落札されれば立ち退きを請求されてしまいます。

引っ越す先も見つからず、住宅ローンを返済できない状況なら引っ越し費用もないので、路頭に迷うのは避けられないでしょう。ですから任意売却は、代位弁済されてから競売までの短い期間(通常1ヶ月程度とされます)で、速やかに始めなければ間に合わず、任意売却できるならすぐにでも取り掛からないと手遅れになります。

なお、任意売却を希望したからといって、保証会社が必ず応じるとは限らず、結果的には競売に向かうかもしれません。それでも、手を打たなければ確実に競売になるので、安く売られて借金が多く残るのですから、考えるまでもなく試すべきです。

任意売却の方が高く売れる!

 裁判所で行われる競売は、希望者が入札(希望額を提示すること)して、最も高い入札金額の希望者に落札(売却すること)される方法で行われます。それだけなら高くなる可能性も残っていますが、問題は入札時の最低価格が低く、落札金額も市場価格の6割から7割程度に収まってしまうことです。

一方の任意売却は、不動産市場に流通させて売却するため、普通の不動産取引とはそれほど変わりがありません。どうしても早く売りたい任意売却の性質上、若干は安めに売るかもしれませんが、市場価格が高ければ高く売れますし、競売よりは高く売れる可能性は大きくなります。

競売でも任意売却でも、借金の返済を目的としている以上、売却(落札)価格は高いに越したことはなく、その可能性が高いのはやはり任意売却です。高く売れればそれだけ借金が減り、任意売却後の返済も楽になるので、より高く売るための選択を誤らないようにしましょう。


任意売却は自分でもできる?

 答えから先に言えば、「できないことはないが、まず無理と思った方が良い」というのが正解です。任意売却は、可能な期間が限られており、迅速にできるだけ高い金額で売却できなければ、保証会社は黙っていません。

まず、最低でも不動産取引を自力で行えるだけの能力がなければならず、契約書等の作成や営業活動、販売ルートの確保、売買契約の締結など、不動産売買は素人には無理です。そもそも、個人が不動産を売るとしたら、恐らくほとんどの人にとって、買主は身内か知人くらいしかいないはずで、何のために不動産会社が存在するか考えれば明白です。

それだけでもハードルは高いですが、任意売却の場合には、債権者である保証会社と交渉をして、任意売却に同意してもらう必要があります。個人が交渉しようとしても、門前払いになるのがオチで、売れるかどうか(売る能力すらあるかどうか)わからない相手と、任意売却の交渉をするなど普通はあり得ないのです。

任意売却を扱う不動産会社は、一般に街で見かける不動産会社と異なり、交渉をするための専門のスタッフを用意していたり、弁護士などと提携したりして交渉を行います。繰り返しますが、任意売却できる期間は限られており、失敗すれば競売になって立ち退きが待っています。

自分で試して失敗したら、専門業者に任せれば済むような、甘い考えで任意売却を考えているのなら大きな間違いです!

任意売却の専門家に無料相談してみる

ページの一番上へ

TOPページ住宅ローンの選び方・組み方ガイド!