不動産投資のきほん

不動産投資を始める前に

 不動産投資は「投資」と名がつくようにメリットがあればデメリットもあります。時代の流れを読みながらデメリットをできるだけ抑えるような投資方法が失敗しないコツです。

日本の現状と自分の老後について

 日本は今大きな転換期を迎えています。安倍政権の政策のうち、外形標準課税制度の拡大や、それに伴う法定実効税率の引き下げ、消費増税などは全て個人や中小企業などの経済的弱者から徴税し、大企業などへの課税を軽減するというものです。

政府は大企業の景気が良くなれば、個人及び中小企業の景気も段階的に良くなるとは言いますが、産業の空洞化が著しい日本ではそれも考えにくいでしょう。 将来を確たるものにしてくれていた「終身雇用制度」や「年功序列賃金制度」ははるか昔に崩壊し、いまや年金制度の崩壊も目に見えてくるようになりました。

今まで通りの生活を続けていても、今まで通りの老後はもはや来ません。自分の老後には自分で備えるという時代が、すでに来ているのです。その「備え」の一つの方法不動産投資です。

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1.不動産投資について正直よくわからない

不動産投資で利益が出る仕組み

 しかし不動産投資をしようと言われたところで、一体それがどのようなものなのかは具体的にはわからないと思います。まずは不動産投資の利益構造についてご説明させていただきます。

不動産投資で利益を出すには2つの方法があります。一つは家賃収入。例えば池袋駅前の2LDKのマンションを5000万円で購入し、25年のローンを組んだとします。1年間の返済額は200万円です。この場合の家賃を20万円とすると年間の家賃収入は240万円。単純計算で40万円の利益が出るという計算です。

あるいはマンションの転売によって利益を出す方法もあります。バブル期はこれによって企業が相当の利益を生み出していたわけですが、現在この方法で利益を出すのは相当な困難を極めます。現実的なのは前者の方法です。

不動産投資は「人口減少」と「空き家に弱い」

 ただし、全ての投資が先に挙げた例のようにうまくいくわけではありません。日本は人口減少という大きな問題を抱えています。2004年の1億2700万人をピークに現在は減少の傾向をたどり、試算によれば2050年には1億人を切ります。であれば地方はもちろん、都市圏でも郊外の人口は減少していくことが容易に予想されます。そうなればもちろん地価は下がり、家賃も下がります。先ほどの例で言えば月の家賃が17万円を切ると、赤字になってしまいます。

それだけではありません。人口が減らなくても空き家になってしまえば、一瞬にして収入は0円、ローンの支払いが続くだけになってしまいます。人口が減るのであればなおさらです。とはいえ、デメリットのない投資なんて存在し得ません。以下では不動産投資の持つこれらのデメリットを補って余りあるメリットについてと、デメリットのもたらすリスクを極力抑える方法について見ていきましょう。

不動産投資は利回りが高い

 不動産投資のメリットの一つは「利回りが高い」という点です。最も堅実な投資として銀行預金がありますが、現在のほとんど銀行の利回りは年0.02%。つまり1億円預けて2万円しか利益が出ない計算です。あるいは先物取引や株式取引の利回りは平均して年2%ほどだと言われています。1億円投資すれば200万円の利益が出る計算です。しかしこのようなタイプの投資には専門的な知識がいるため、リスクもその分かなり大きくなります。

対して不動産投資の平均利回りは年4.6%1億円を投資すれば460万円の利益が出る計算です。バブル期ならばともかく、現在の不動産投資においてはリスクも比較的低くなっています。ミドルリスクミドルリターン、それが不動産投資なのです。

2.将来に備えて収入源になるの?

不動産投資を自分年金として活用する

 さらに不動産投資のメリットについて掘り下げていきましょう。次に考えるのは「自分年金としての不動産投資」です。

どういうことかと言えば、先ほど挙げた購入価格5000万円、ローン25年の場合であれば、25年経ち無事ローンを完済した後、晴れてそのマンションは自分の所有物になるわけです。それをそのまま賃貸物件として運用し続けたとしましょう。家賃が据え置きだったとすると月20万円、年間240万円の収入が自動的に入ってくるようになるのです。もちろんここから所得税や固定資産税などを支払う必要なありますが、それでも老後を暮らすには十分な額ではないでしょうか。

老後に余裕を持って生活を出来る月の収入の平均が36.6万円と言われています。しかし、年金支給額の平均を見るとこの平均には大体14万円から23万円足りない計算になります。その意味で利回りのいい不動産投資による収入の底上げは、非常に心強いものと言えます。自分で用意する年金としての不動産投資、これは大きなメリットです。

不動産投資を生命保険として活用する

 また不動産投資は生命保険としても機能します。団体信用保険という保険をご存知でしょうか。これは銀行や保証会社、不動産会社が入るもので、返済責任のある人間が死亡または重度の障害に陥った場合に、生命保険会社が残りの返済額の責任を負うというものです。この保険料は返済の責任のある人が支払いますが、実際に生命保険に入るよりもはるかに低額の掛金で加入できます。

例えば借入金1000万で年利が3%であれば最高年額6万円程度、月の返済額は5000円程度という試算も可能です。遺族には毎月家賃分の収入を生む不動産だけが残されるわけです。もちろん、これよりも安い生命保険もないわけではありませんが、その場合多くが掛け捨ての商品です。対して不動産の場合は支払い終ったあとも家賃収入が半永久的に続くのです。

3.金額も大きいし、取り組むのが怖い

投資する不動産を選ぶ

 不動産投資は人口減少と空き家に弱いというリスクがあります。ここではこのリスクを極力回避するための方法をご紹介致します。それは「適切な不動産を選ぶ」ことです。適切な不動産とはすなわち、人口が減少しても家賃が下がりにくく、空き家にもなりにくい物件です。全国の中でもこのような物件は少ないのが現況ですが、ないわけではありません。これは東京23区内の単身者向け住宅に多い条件です。人口減少著しい日本国内で唯一これから人口が維持され増加する地域が東京特別区なのです。また同時に増加を予想されているのが単身者世帯の数です。これらを併せて考えると特別区の単身者向け世帯が最も手堅い物件となります。

資金面の不安はフラット35で

 また不動産投資となると気になるのは購入資金です。キャッシュで買うという人は少なく、ローンを組むのが一般的ですが、どちらにせよ高額なものになるので、不安を覚える人も多いでしょう。しかし、住宅ローンに関しては国からかなりの優遇措置を受けており、民間金融機関と住宅金融支援機構が展開する最長35年長期固定金利のフラット35を利用すれば景気変動の影響で金利が上下する心配もありません。

また住宅借入金等特別控除制度を利用すれば、ローン残額に応じた減税を受けることもできます。きちんとした返済計画さえ立てられれば、ほぼ間違いなく融資が受けられますので、資金面の不安を抱く必要はそれほどないのです。


 不動産投資は利回りの良さ、生命保険や自分年金といったメリットのほかにもインフレに強いだとか、節税効果もあるといったメリットが不動産投資にはあります。もちろん人口減少や空き家のリスク、地震のリスクに運営管理のコストなどこの投資にはデメリットもあります。

それらのデメリットをうまく回避して、メリットを享受しようと思えば、それなりに専門知識を理解している必要が出てきます。とはいえ普通に働いていればなかなかそのような時間はとりにくいもの。

であれば専門家に委託したり相談するというのが賢明な方法です。最終的な決断を下すのはもちろん自分自身ですが、そこまでの道筋をある程度整備してくれるのが専門家の力を借りる最大のメリットです。将来の不安を払しょくしたいと考えるのであれば、ぜひとも第一歩を踏み出しましょう!

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