繰り上げ返済と資産運用 | 住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

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繰り上げ返済と資産運用

あえて繰り上げ返済しない人もいる

 繰り上げ返済は、住宅ローンの利息を減らす便利で効果も高い方法ですが、実は住宅ローンの金利が非常に低いことで、効果も少なくなっています

例として、3,000万円を20年返済、金利が5%、3%、1%において、100万円の繰り上げ返済(期間短縮型)がどのくらいの効果を得られるか計算してみます。

  • 金利5%:−1,609,444円
  • 金利3%:−760,468円
  • 金利1%:−205,867円

このように、繰り上げ返済で減る利息は金利にも影響を受け、金利が5%なら100万円の繰り上げ返済が、160万円もの経済効果(使ったお金によって得られる実際の効果)をもたらしています。

ただし、金利が高いときにはインフレ状態にあるため、同じ100万円が同じ価値であるとは限らない点に注意が必要です。

また、金利が低ければ、それだけ利息の金額も少ないため、繰り上げ返済での効果も少ないのはわかりやすいでしょう。

そこで、現在のような低金利時代においては、繰り上げ返済する資金を運用し、繰り上げ返済以上に得をしようと試みる人もいます。

一見すると利にかなっているようですが、一般的に金利が高いと資産運用の利回りも良く、金利が低いと利回りも悪くなるので、いずれにしても未経験者に資産運用はハードルが高い方法です。

資産運用が繰り上げ返済を上回るには

 繰り上げ返済による利息軽減効果を、資産運用が上回るためには、どのくらいの利回りを必要とするのでしょうか。

前提として、前述の3,000万円を20年返済、金利は3%、期間短縮型の繰り上げ返済を100万円で考えてみます。

試算すると、繰り上げ返済による利息軽減額は約76万円、返済期間は19年2ヶ月になって、10ヶ月短縮されました。

この結果は、繰り上げ返済せず19年2ヶ月で、100万円を176万円に増やして、一括返済するのと大体同じになります(細かい数字は違ってきます)。

では、100万円を複利で運用し、19年2ヶ月で76万円の利益を得るには、どのくらいの運用利回りを必要とするでしょうか。

単純な複利計算では、約3%の利回りになって、この数字は住宅ローンの金利と同じですから、住宅ローンの金利で運用できなければ、資産運用は失敗します。

それだけではなく、繰り上げ返済の利息軽減額には発生しない税金が、資産運用では発生するので、利益は80%しか手元に残りません。

したがって、76万円を手元に残すために、95万円の利益を得なければならず、100万円を195万円にする必要があるということです。

100万円を19年2ヶ月で195万円にするには、約3.5%の利回りになり、住宅ローンの金利よりも高い運用を要求されます

低リスクの資産運用で、住宅ローンの金利を上回っていくのは難しいため、株式や外貨なども視野に入れて、リスクの高い方法を選択せざるを得ないでしょう。

住宅ローンは比較が大切!

住宅を購入する際、紹介される提携ローンは購入者に不利な場合が多く、言われるがままに契約するのは非常にもったいないです。私も使った一括審査サービスをご紹介します。私は8大疾病保証もつけて最も低金利で組みました。

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