段階金利型で気を付けたい繰り上げ返済 | 住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

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段階金利型で気を付けたい繰り上げ返済

固定金利型の発展型になる段階金利型とは

 段階金利型の住宅ローンは、提供している金融機関が少ないものの、返済期間段階的に異なる固定金利で借りるのが特徴です。

以前は住宅金融公庫の住宅ローンで利用されており、現在でも住宅金融支援機構のフラット35S(省エネ住宅専用のフラット35)や、地方銀行などで扱っています。

段階金利型を扱う多くの金融機関では、20年間の返済期間が多く、前半10年間(フラット35Sでは5年間も可能)を低い金利で、後半10年間を前半よりも高い金利に設定します。

借入時に返済額が確定する、固定金利型のメリットを生かしつつ、前半が低金利という変則的な金利タイプになります。

最初の10年間は金利が低いため、早めに繰り上げ返済したり、10年間を目安に借り換えたりというプランが考えられますが、段階金利型の繰り上げ返済には、注意したい点が2つありますので確認しておきましょう。

繰り上げ返済のタイミング

 期間短縮型の繰り上げ返済では、返済期間の後ろが詰められるのではなく、繰り上げ返済時から、繰り上げ返済金額と同じだけの元金を返すための返済期間が抜け落ちて、将来の返済期間が前倒しになることで期間短縮されます。

段階金利の低金利期間で繰り上げ返済すると、低金利期間が抜け落ちるので、高金利期間が早く訪れるように思えてしまいますが、そのような心配は無用です。

段階金利型の住宅ローン契約では、低金利期間は固定になっているのが通常で、低金利期間の10年間に期間短縮型の繰り上げ返済をしても、当初の10年間は金利が変わりません

したがって、金利上昇の11年目を待たずに、早い段階で繰り上げ返済した方が、11年目に再計算される元金も少なくなり、利息軽減の効果は高くなります。

返済額軽減型は効果が薄い

 段階金利型における繰り上げ返済のポイントは、どれだけ高金利期間を短くできるか、高金利期間を迎えるまでに、どれだけ元金を減らせるかという点です。

そのため、期間短縮型の繰り上げ返済の効果は高く、残りの返済期間全体から利息を少しずつ減らす返済額軽減型では、返済期間が変わらずに効果は薄くなります。

返済額軽減型を利用するとしたら、高金利期間に切り替わるタイミングで、返済額の上昇を抑えるためになるでしょう。

元々、低金利の10年間でかなりの元金が減っているため、高金利期間に入っても極端に返済額が跳ね上がる事は無いですし、固定金利なのでそれ以上の金利上昇リスクも無いですが、繰り上げ返済ができるなら、返済額の上昇をさらに抑えることが可能です。

住宅ローンは比較が大切!

住宅を購入する際、紹介される提携ローンは購入者に不利な場合が多く、言われるがままに契約するのは非常にもったいないです。私も使った一括審査サービスをご紹介します。私は8大疾病保証もつけて最も低金利で組みました。

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