繰り上げ返済は早いほど得 | 住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

繰り上げ返済は早いほど得

早いほど効果大でも現実は難しい

 繰り上げ返済で大きく利息を減らすには、できるだけ利息が多く発生する状況を必要とし、利息が多く発生する状況とは、必然的に返済開始当初になります。

多くの人が選択する、固定額返済元利均等返済においては、返済開始当初の元金の減りが小さく、なおさら返済開始当初の利息軽減効果が高くなります。

しかし、借りて間もなく繰り上げ返済が可能なら、そもそも頭金として使うでしょうから、普通はすぐに返済資金が貯まりません。

したがって、多くの人にとって最初の繰り上げ返済は、住宅ローンを借りてから最初のボーナス月以降になるでしょう。

同じ額でも返済時期で結果は異なる

 50万円の繰り上げ返済(およそ平均的なボーナス1回分)を、返済開始から6ヶ月後、1年後、3年後、5年後にした場合の、利息軽減額の違いを計算してみます。

前提条件として、2,000万円を20年間で返済、金利は固定金利3%、返済方法は元利均等返済とします。

  • 6ヶ月:期間短縮型−358,687円、返済額軽減型−160,283円
  • 1年後:期間短縮型−349,541円、返済額軽減型−155,837円
  • 3年後:期間短縮型−312,854円、返済額軽減型−138,172円
  • 5年後:期間短縮型−253,899円、返済額軽減型−120,819円

6ヶ月後5年後の利息軽減額を比較すると、期間短縮型では10万円以上の差が付き、繰り上げ返済は早いほど効果があるとわかります。

考え方次第ですが、6ヶ月後に頑張って返しておくと、5年間毎年10万円ずつ貯めて、5年後に返すよりも、頑張った分のご褒美があるというところでしょうか。

ちなみに、6ヶ月後に50万円を金利10%の無担保ローンで借り、先に50万円を住宅ローンに繰り上げ返済して、5年後までの54ヵ月間で50万円を返済した場合、無担保ローンの利息額が約12万3千円になってうまくいきません。

最善の方法は人によって違う

 早く返せば利息が大きく減るとはいえ、手元の資金の使い道として、繰り上げ返済が最善であっても、家計にとって最善であるかどうかは、人によって全く違います。

ぎりぎりの返済プランはリスクも大きいため、将来のお金の使い道を予測し、支払ってから後悔しないようにしたいものです。

前述の例では、6ヶ月後に頑張って返したことが理由で、長く苦しい生活が続くかもしれませんし、別の人はその後も定期的に繰り上げ返済をして、もっと利息を減らすことに成功するかもしれません。

繰り上げ返済せずに、借り換えを前提に資金をプールしておく方法もあるので、貯まったらとにかく繰り上げ返済ではなく、何か最善であるかその都度判断しましょう。

住宅ローンは比較が大切!

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