借り入れ可能な金額と期間 | 住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

借り入れ可能な金額と期間

金額は収入と担保価値に影響される

 住宅ローンで借り入れ可能な金額は、いろいろな要素を考慮したところで、結局はどのくらいなら返せるかという1点に尽きます。

したがって、収入に応じた返済額であれば良く、多くの金額を借りるためには、収入が多いほど有利になっていくのは言うまでもありません。

もう1つ大切なのが、住宅ローンで購入する住宅が持つ潜在的な価値で、金融機関が評価した住宅の評価額以上に、お金を借りることは原則的にできない仕組みです。

どうして評価額が影響してしまうのか、不動産に対するローンの特徴的な性質で少しわかりにくいので、例を使って説明していきます。

例えば、3,000万円の住宅を購入するために、住宅ローンを申し込んだとすると、住宅の評価額は3,000万円よりも低く、仮に2,400万円とします。

2,400万円を借りたときに、金融機関は住宅を担保(返済できなくなった時の保証)として、抵当権(返済できなくなった時に差し押さえる権利)を設定します。

もし住宅ローンの返済ができなくなった場合、担保になっている住宅は、抵当権により差し押さえられ、売却されて残額の支払いに充当されます。

要するに、貸したお金の回収手段を、予め用意しておくのが担保や抵当権の考え方で、3,000万円で購入した住宅の価値を担保として評価し、総じて購入金額より安くしなければ、回収できないリスクが高まるという事です。

このように、収入による返済可能額と、住宅の持つ担保価値の両面から、どちらか低いほうの金額が融資限度額になりますが、担保価値を下回る希望額なら、返済できなくても回収可能なので、審査は当然に甘くなります。

期間は年齢と耐用年数に影響される

 30年を超えるような、長期間の借り入れもある住宅ローンでは、定年後においても支払いが続くことは珍しくなく、高齢であるほど健康上の理由で支払い不能になる可能性も高くなります

そのため、基本的には80歳を超えても支払いが続くような返済計画は、審査を通過しない可能性が高くなり、できれば70歳までには完済しないと、実生活上も苦しくなります。

借入期間を短くすると、今度は毎月の支払額が増えて返済できなくなるので、無理のない返済金額を、収入の途絶えない年齢までという期間設定が大切になります。

借入期間を決める要素にはもう1つあり、それは住宅の持つ法定耐用年数と呼ばれる数値で、耐用年数以上の借入期間では、住宅ローンを組めないようになっています。

耐用年数とは建物に設定される年数で、住宅は年々老朽化が進むので、徐々に価値が失われるという考え(減価償却といいます)に基づいています。

法定耐用年数は、木造なら22年、鉄筋コンクリート造なら47年となっており、数値の違いは耐久度の違いでもあります。

頑丈な鉄筋コンクリート造の方が、木造よりも老朽化が進みにくいので、それだけ価値の減少が緩やかになり耐用年数が長く設定されています。

新築から22年経過した木造の建物は、金銭的な価値が無くなると同時に、借り入れに対する担保価値も失われます。

担保価値が無い物件にお金を貸すことはできないので、住宅ローンは耐用年数内で返済期間を定めなければならないのです。

住宅ローンは比較が大切!

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