複数の借入先は可能か | 住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

複数の借入先は可能か

複数の借り入れには抵当権が関係する

 住宅ローンの融資額が希望額に届かず、他に借りる先が無いか検討したくなることは不思議ではないですが、住宅ローンを含めた不動産ローンでは、複数の金融機関から借りることは非常に難しくなります

その理由は、住宅に対して設定される抵当権に深く関係があり、複数の抵当権設定は可能になっていても、抵当権には優先順位があることが原因です。

抵当権というのは、住宅ローンの支払いを保証するために、返済できない場合に備え、金融機関が住宅を差し押さえる権利として、借りた側が設定するものです。

ところが、抵当権には設定した(登記した)順に第1順位、第2順位という具合に順位が付けられており、抵当権で弁済を受ける順位も同じです。

例えば、最初に住宅ローンを借りた金融機関は第1順位で2,000万円の抵当権が、次に借りた金融機関は第2順位で500万円の抵当権が、それぞれ設定されているとします。

もし住宅ローンの返済ができなくなり、抵当権により住宅が差し押さえられて売却(多くは競売)された場合、その売却金額で住宅ローンを弁済しますが、売却金額が2,000万円を超えなければ、第2順位の抵当権を持つ金融機関には支払われません。

売却金額が2,000万円以下なら、第2順位には全く弁済を受けられないので、事実上、第2順位以降の抵当権は、余程住宅の価値が高い場合以外、無意味になってしまいます。

こうした抵当権の性質上、どの金融機関でも第1順位の抵当権設定で回収できることを条件に、住宅ローンの融資を行っています。

第2順位でも構わないという金融機関があれば別ですが、同じ住宅で複数の住宅ローンを借り入れることはできないと思った方が無難です。

土地と建物で別々も難しい

 住宅には土地建物の両方があり、それぞれを担保(支払いの保証)にして、別々の住宅ローンを借りられないか考える人もいるでしょう。

しかし、土地と建物で別々の金融機関に抵当権を設定して、個別にお金を借りることは、理論的には可能でも各金融機関が承知せず、そもそも土地だけでは住宅ローンにもなりません

土地と建物はセットのようなもので、土地の使用権が無いのに建物だけを手に入れても意味がなく、建物はどうしても土地の使用が不可欠です。

それはつまり、建物だけの抵当権を持っていても、土地が処分されて所有者が変わってしまうと、建物が使えない(価値が無くなる)可能性もあるという事です。

また、土地だけに抵当権を持っていても、建物があって自由度が低い土地は、更地に比べて評価が非常に低く、十分な担保価値を持ちません。

結局は、土地と建物を別々のタイミングで融資可能な住宅ローンか、土地をつなぎ融資で資金調達し、建物完成時に住宅ローンで一括返済して、住宅ローンに一本化する方法により、土地も建物も同じ金融機関で抵当権を設定することになります。

住宅ローンは比較が大切!

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