元利均等と元金均等の違い | 住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

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元利均等と元金均等の違い

元利均等返済と元金均等返済とは

 住宅ローンの返済方法には、元利均等返済元金均等返済という2つがあり、言葉を並べ替えると、均等返済するのが「元利」か「元金」かという違いです。

元利とは、元金(借入金)と利息を加えた合計を意味し、元金の「元」と利息の「利」で元利と考えれば覚えやすいでしょう。

元利均等返済では、元金+利息の合計を均等で返済するため、毎月の返済額は同じになります。

毎月同じ金額の返済でも、その内訳は毎月異なり、住宅ローンの残債が多い借り入れ当初は、少しの元金+多くの利息で返すことになり、返済が進むと多くの元金+少しの利息で返していきます。

利息を含まない借入金が元金を意味しますから、元金均等返済では、均等な一定額の元金に、利息を加えた合計を毎月返済していきます。

利息額は住宅ローンの残債によって上下するので、借り入れ当初は一定額の元金+多くの利息を、返済が進むと一定額の元金+少しの利息で返していきます。

2つの返済方式による返済額を比べるため、次のようなモデルケースを用意しました。

  • 借入金額1,200万円
  • 借入期間10年間
  • 固定金利2%

借入金額を1,200万円、借入期間を10年間(120ヶ月)にしたのは、無利息なら毎月10万円の返済になる設定で、これは元金均等返済の元金返済分が、毎月10万円になるという意味を持ちます。

元利均等返済の返済額

 モデルケースを元利均等で返済すると、総支払額は13,249,877円、月々の返済額は110,416円になります。

同じ110,416円でも、初回の返済では元金返済90,416円、利息返済20,000円ですが、最後の数ヶ月は利息返済が1,000円以下で、残りは元金返済になります。

元金均等返済の返済額

 元金均等で返済する場合は、固定額の元金返済10万円(120回払い)に、利息分を加えた額を毎月返済します。

総返済額は13,209,960円で、初回の返済は利息返済20,000円を加えた120,000円と高くなりますが、返済が進むにつれて利息が減っていくので返済額も減少し、最後の数ヶ月は10万円に1,000円以下の利息を加えた返済で済みます。

将来を踏まえた返済計画を

 モデルケースの場合、総返済額だけ考えると、元金均等返済の方が約4万円安いことになります。

差が付く理由は、元金均等返済の方が借り入れ当初の元金返済が多いので、それだけ利息が早く軽減されるからです。総返済額の少なさなら元金均等ということになりますが、初回が最も高い特性を考えると、若い年齢でも苦労して支払いを続けなくてはなりません。

元利均等なら、固定額の返済で資金計画が立てやすい代わりに、将来の支出の増加に対応が難しくなります。固定額の元利均等と、徐々に支払い額が減る元金均等では、どちらが正解ということはなく、支払い能力と将来を考えて決めるべきでしょう。

住宅ローンは比較が大切!

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