固定金利選択型とは | 住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

固定金利選択型とは

固定金利と変動金利のミックス型

 固定金利選択型とは、借り入れ当初の一定期間を固定金利にして、一定期間経過後は、固定金利か変動金利を選択できる(変動金利だけのタイプもある)住宅ローンです。

両者のいいとこ取りをしたような、理想的な商品に思えるかもしれませんが、そう簡単なものではなく、メリットもデメリットも特徴的です。

まずメリットについては、借り入れ当初の数年間の固定金利期間が、優遇金利適用により非常に低金利である点です。

固定金利期間の事を特約期間と呼び、各社が特約期間の金利の低さを競っているため、過剰な競争により、短い特約期間では金融機関の資金調達コストを下回る金利も少なくありません。

要するに、金融機関が損をしている「逆ザヤ」とも言える状態を使ってでも、顧客を引きこもうとしているのが固定金利選択型で、利用者にすると数年間でも低金利で返済できるのは大きいはずです。

デメリットは、特約期間終了後に行われる金利の見直しで、確実に金利は上昇し、なおかつ返済額の上昇幅には制限が掛かりません

変動金利型における返済額の上昇は、1.25倍までに抑えられたのに対し、固定金利選択型では、金利見直し時に返済額がいくらになるか、借り入れ前には予想が付かず、特約期間中に金利が思いがけず上昇していると、返済額が跳ね上がる可能性を秘めています。

金利見直し時に固定金利を選択すれば良さそうですが、固定金利の選択に手数料を取るケースや、そもそもの固定金利が特約期間よりも高いため、変動金利とどちらにするか判断は難しくなります。

また、自動更新により固定金利になるのか変動金利になるのかは、金融機関によって異なるので注意が必要です。

賢く利用するには繰り上げ返済

 固定金利選択型の特約期間を最も生かすには、低金利の特約期間が終わったら、できるだけ多く繰り上げ返済し、金利上昇による返済額の増加を抑える方法になります。

ところが、短い期間で多額の繰り上げ返済ができるくらいなら、借り入れを少し待ってでも頭金にして借入額を減らした方が良く、現実的には難しいでしょう。

そこで、効果は落ちますが、少し金利が高くなっても特約期間を長めに設定し、繰り上げ返済の資金を貯める方法も考えられます。

もう1つ、特約期間が終了した時点で借り換えという選択肢もあり、新たなローンで再度低金利の恩恵を受けようとする方法です。

ただし、繰り上げ返済手数料と、借り換えたローンの契約費用などが、借り換えに見合うかどうかの試算を必要とします。

住宅ローンは比較が大切!

住宅を購入する際、紹介される提携ローンは購入者に不利な場合が多く、言われるがままに契約するのは非常にもったいないです。私も使った一括審査サービスをご紹介します。私は8大疾病保証もつけて最も低金利で組みました。

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