繰り上げ返済の2つの方法 | 住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

繰り上げ返済の2つの方法

繰り上げ返済は目的別に2つある

 住宅ローンでは、毎月の決まった返済とは別に、まとまったお金を繰り上げ返済して、利息の負担を抑えることが、賢く利用するための秘訣とも言えます。

繰り上げ返済により元金を減らすことで、将来に渡って利息の負担が減り、総支払額では大きな差が付きます。

繰り上げ返済には2つの方法があり、1つは毎月の返済額は変わりませんが、借入期間を短縮するための期間短縮型と、もう1つは借入期間が同じでも、毎月の返済額を減らす返済額軽減型です。

繰り上げ返済をせずに完済した場合に比べ、利息の負担が大きく減るのは期間短縮型ですが、実感としての負担軽減は、返済額軽減型に分があります。

期間短縮型のメリットとデメリット

 期間短縮型のメリットは、早く完済することで利息を大きく減らすことができる点にあり、少しでも元金を減らすことが最良とされる住宅ローンの返済計画では、効果の高い方法として知られています。

借入期間が長く残っているほど、期間短縮型の繰り上げ返済は効果を増し、元利均等返済において、返済額の元金比率が小さい借り入れ当初では非常に有効です。

しかし、繰り上げ返済後も毎月の返済額が変わらないので、負担が軽くなった事を実感できないデメリットがあり、将来の完済時にようやく実感することになります。

返済額軽減型のメリットとデメリット

 返済額軽減型のメリットは、繰り上げ返済をした直後から、現実に返済額が減少する点で、モチベーションが上がって、より一層の繰り上げ返済を目指そうとするのも返済額軽減型に見られる傾向です。

デメリットは、利息軽減効果が期間短縮型よりも小さい点で、とにかく総返済額を減らしたいのなら期間短縮型を選び、すぐに負担を減らしたければ返済額軽減型を選ぶというセオリーが存在します。

返済額軽減型には相乗効果がある

 繰り上げ返済の期間短縮型と返済額軽減型ですが、利息軽減効果は期間短縮型の方が高いのに、負担軽減の実感は返済額軽減型にあるという不思議な関係です。

しかし、返済額軽減型は、期間短縮型では困難な、継続的な繰り上げ返済を可能にする仕組みを持っています。返済額軽減型の場合、次の返済日(約定日)には軽減が始まるので、本来返済するべき金額との差額が生じます。

その差額を原資にして、次の繰り上げ返済をするとさらに差額は広がり、次はもっと楽に繰り上げ返済ができるようになります。こうして繰り上げ返済を継続することで、期間短縮型との利息軽減効果の差はどんどん埋まっていきます

何度も繰り上げ返済をするので、多く支払っているように思えますが、繰り上げ返済は元金への返済なので、結局いつかは返済しなくてはならないお金です。

ただし、繰り上げ返済手数料が毎回発生するので、手数料無料(もしくは返済金額によって無料)の金融機関で利用したい方法です。

住宅ローンは比較が大切!

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