質権設定付きの住宅ローン火災保険とは | 住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

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質権設定付きの住宅ローン火災保険とは

火災保険の質権設定とは何か

 最近では主流で無くなりつつありますが、住宅ローン契約に伴う火災保険の契約では、金融機関から質権設定を求められることがあります。

質権設定をすると、保険証券金融機関の預かりとなり、同意なしに解約したり契約変更をしたりできなくなります

この質権設定とは、火災によって建物が焼失した際、住宅所有者の火災保険金を受け取る権利に対し、金融機関が優先して保険金を受け取れるようにするための権利設定です。

もちろん、金融機関が受け取るのは、住宅ローンの残債までで、残りの保険金は住宅所有者に支払われます。

要するに、火災にならなければ通常の返済方法で、火災になっても保険金で住宅ローンの残債を受け取ると思えばわかりやすいでしょうか。

質権設定が必要な理由

 前述の通り、金融機関が優先的に火災保険金を受け取るための質権設定ですが、実際にはもう少し複雑な事情を含んでいて、結論から先に言うと、質権設定があってもなくても、金融機関は保険金を請求できます。

住宅ローンが残った建物は、担保(返済の保証)として抵当権(住宅をお金に換えて回収する権利)が設定されており、金融機関は火災の前なら抵当権によって住宅ローンの残債を回収できます。

火災で建物が焼失すると、担保になっていた建物は、結果として火災保険金に変わって存在するという扱いを受けます。

したがって、抵当権者である金融機関は、建物から形を変えた保険金に対しても請求権が発生し、保険金を差し押さえて住宅ローンを回収することができるのです。

このような権利を物上代位権と呼び、質権設定とは無関係なのですが、物上代位権での請求は差し押さえを必要とするため、手続きと期間が掛かります。

その間に火災保険金が支払われてしまうと、住宅所有者の他の財産と一緒になりますし、使われて減ってしまう危険性も考えると良くありません。そこで、金融機関が優先的に保険金を受け取り、確実に回収するための、質権設定の仕組みが必要となるのです。

質権は必ずしも行使されない

 実は、火災があっても、金融機関が質権を行使(火災保険金の受け取り)するとは限らず、小さな損害では住宅所有者が保険金を受け取るはずです。

さらには、全焼でも質権によって保険金で回収しない場合もあると聞けば、何のための質権設定か不思議に思うでしょうか。

例えば、3,000万円の住宅をローンで新築し、火災保険金額3,000万円に質権設定して、2,000万円返済した時点で全焼したとします。

金融機関は、住宅ローンの残債1,000万円を質権によって保険金から回収することで、無事質権設定の目的を果たしました。ところが、本来であれば1,000万円の融資により、得られたはずの利息が失われていますし、1,000万円の顧客を逃してしまいます。

それならば、保険金を全て住宅所有者に渡し、新築した住宅に1,000万円の抵当権を設定して、融資を継続することもできます。

結果としては、火災の前と同じ状況になった方が、金融機関にとっても住宅所有者にとってもメリットが大きいので、返済を信用できる顧客なら、あえて質権を行使しないですし、行使しないなら質権設定も不要なので、質権設定を求めない金融機関も増えています。

住宅ローンは比較が大切!

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