借り換えのタイミングを見極める | 住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

借り換えのタイミングを見極める

借り換えは早いタイミングで

 固定金利選択型変動金利型の住宅ローンから借り換える場合、固定金利期間が終了して金利が上がったら借り換える、または金利上昇に合わせて借り換えする方法が良く聞かれます。

この場合の金利上昇とは変動金利が対象で、変動金利が上がる前に固定金利に切り替えてしまい、低い固定金利で変動金利の金利上昇リスクを回避しようという考え方です。

しかしこの考えは、あくまでも変動金利の固定金利が同じタイミングで上がる、もしくは変動金利から先に上がることを前提としなければ成り立たず、そんなに都合良く借り換えるタイミングが訪れるほど甘くはありません。

変動金利と固定金利は、それぞれ短期金利と長期金利という異なる基準で決まり、一般には長期金利から先に上がる傾向を見せます。

固定金利が先に上がるのであれば、変動金利が上がり始めたときには、手遅れの状況になっている可能性が高いのです。

固定金利への借り換えを検討しているなら、変動金利が上がる前に動かなければ、間に合わない可能性がある事だけは知っておきましょう。

金利を予測するのは難しい

 変動金利の基準になる短期金利は、日本銀行のコントロール下に置かれており、金融調整による影響を受けます。

ニュースで見かける日本銀行の金融緩和とは、市場に資金を供給して短期金利が下がる事を意味し、金融引き締めとは市場への資金供給を抑えて、短期金利が上昇する事を意味します。

対する固定金利の基準になる長期金利ですが、債券市場(特に長期国債)の状況によって変動するので、短期金利の変動とは必ずしも一致しません

長期金利の場合は、債権の価格が上がれば下がり、債権の価格が下がれば上がるという、逆の関係性を持っています。

長い期間で金利の大きな波だけを捉えると、短期金利(変動金利)も長期金利(固定金利)も同じような軌跡を辿りますが、短い期間ではブレが大きく、素人に予測など不可能です。

変動金利が上がる前に固定金利に切り替えたら、変動金利がずっと低いままだったという結果も、当然にあり得るのです。

転職・健康と控除にも要注意

 サラリーマンに限らずどのような人でも、借り換えのタイミングと転職のタイミングが重なるのは、あまり良い結果を招きません。

転職後の方が収入アップなので、大丈夫なはず…と思っていたら、勤続期間が短すぎて審査に影響するということがあるためです。

ましてや、転職後の収入ダウンなら、返済比率(収入に対する返済の割合)が変わってしまうので、より審査は厳しくなるでしょう。

もう1つ、借り換えにおいても団体信用生命保険への加入があるため、健康状態が悪化していると、借り換えができなくなります。

健康も金利と同じように予測が極めて難しいので、健康なうちに借り換えるという考え方で間違いありません。

また、現在住宅ローンの適用期間(居住から10年間)で、借り換えたローンが10年間未満になると、住宅ローン控除を受けられなくなります

出費にはならないので気付きにくいですが、控除が無くなるという不利益も含め、正しい試算の上で借り換えを検討しましょう。

住宅ローンは比較が大切!

住宅を購入する際、紹介される提携ローンは購入者に不利な場合が多く、言われるがままに契約するのは非常にもったいないです。私も使った一括審査サービスをご紹介します。私は8大疾病保証もつけて最も低金利で組みました。

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