借り換え時に注意したい担保価値 | 住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

借り換え時に注意したい担保価値

住宅ローンの借入額は担保価値まで

 住宅には、住宅が持つ不動産としての価値があり、住宅ローンはその価値を担保(借金の返済保証にすること)として、基本的には担保価値までしか借り入れできません

例えば、2,000万円の価値を持つ住宅に、3,000万円の融資をしてしまうと、もし返済ができなくなって、金融機関が2,000万円の住宅を差し押さえても、残りの1,000万円が焦げ付いてしまうからです。

したがって、2,000万円の価値を持つ住宅には、最高でも2,000万円、実際は8割〜9割程度の金額までしか融資しないのが普通です。

しかし、住宅ローンの顧客をできるだけ集めたい金融機関は、返済能力を重視し、担保が足りないというリスクを負いながらも、2,000万円の住宅に、2,000万円やそれ以上の貸し付けを行う事もあります。

借入額が担保価値を上回っている状態を、一般にオーバーローンと呼び、オーバーローンは貸す側も借りる側もリスクを背負わなくてはなりません。

貸す側のリスクは前述の通りですが、借りる側にとっては、仮に住宅を処分できても住宅ローンが完済できず、借金が残る状態になるリスクを負っています。

オーバーローンでの借り換えは難しい

 借り換えの場合、原則的には現在の住宅ローンの残債と、借り換えに伴う諸費用を限度として融資される線引きがあります。

それは、現在の住宅ローンを返済するためという、融資の目的を明確にするためで、新規の住宅ローンであっても、住宅の取得目的(加えて諸経費)以上の融資は行われません。

オーバーローンで問題になるのは、現在の住宅ローンの残債分を借り換えようとしても、最初から担保価値の方が低いので、借り換えできなくなっている可能性がある点です。

近年における金融機関の融資基準は、確実な担保を求める傾向から、確実な返済能力を求める傾向に変わってきたという声もあるのは確かです。

それでも、借り換えはオーバーローンを認めた現在の金融機関ではなく、別の金融機関へ申し込むので、借り換え先の金融機関がオーバーローンを認めなければ、借り換えできないという事です。

住宅の価値は年々下がり続ける

 建物の価値は新築時を最高として、築年数が進むほど年々減少していくため、土地を含めた住宅全体の価値は、年々下落していきます。

その一方で、返済方法として選ばれやすい元利均等返済(毎月定額の返済)では、住宅ローンの返済期間前半において利息の比率が高く、元金がなかなか減りません。

借り入れ当初は住宅の方が価値は高くても、元金の減少よりも住宅の価値が早く下がっていくと、いつの間にか住宅ローンの残債が、住宅の価値を上回ってしまうという、オーバーローン状態を生み出します。

返済が苦しくて住宅を売却しようとしたら、既に住宅ローンの残債よりも安く、売るに売れないという話を聞いたことがないでしょうか。

借り換えを検討する際は、現在の住宅ローン残債と住宅の価値を把握し、担保価値が高いうちに進めないと、身動きが取れなくなってしまうので注意が必要です。

住宅ローンは比較が大切!

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