住宅ローンの借り換えで発生する諸費用 | 住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

住宅ローンの借り換えで発生する諸費用

諸費用を甘く見ると後悔する

 借り換えローンは、新規に住宅ローンを申し込むのと何ら変わりなく、最初に借りたときと同じように諸費用が発生します。

それだけではなく、現在借りている金融機関に対しても諸費用が発生するので、合計すると結構な出費になってしまいます。

諸費用を含めて借り換えできるケースもありますが、当然利息を支払わなくてはならないので、借り換えによる効果が減ることになります。

ましてや、諸費用を含めた結果が、元の住宅ローンよりも総支払額が増えてしまうようでは、金利上昇リスクの回避など意図的な場合を除き、本末転倒だと言えるでしょう。

諸費用が発生するのは借り換えを申し込んでからなので、借り換えの前に諸費用を見積り、借り換え効果を試算するのは非常に重要です。

それ以前に、どのような諸費用がいくら発生するのか、知っておかなくてはならないので、借り換え前と借り換え後の諸費用に分けて説明していきます。

現在のローンで発生する諸費用

  • 繰り上げ(完済)返済手数料
  • 保証料返還手数料
  • 抵当権抹消登記費用

 繰り上げ返済手数料は、一部返済が無料の金融機関でも、一括返済(完済)になると手数料を取られるケースもあり、定額ではなく残高の一定率を解約金としている場合は、繰り上げ返済手数料が高額になる可能性があります。

保証料返還手数料は、契約時に一括払いで保証料を支払っているときに、一括返済したことで払い戻される保証料に対しての事務手数料です。

この手数料はどのタイミングで一括返済するか、また保証会社でも異なるため、金融機関でも具体的な金額で示されておらず、実際に聞いてみないとわかりません。

はっきり言えるのは、「保証料は思ったほど戻らない」という点で、例えば20年ローンで10年経過時に、保証料の50%よりも確実に減ると思って間違いないでしょう。

抵当権抹消登記費用は、住宅ローンを完済することで、金融機関が住宅に設定している抵当権(住宅ローン滞納時に住宅を差し押さえる権利)を外すための費用で、不動産1件につき1,000円です。

したがって、土地と建物に抵当権が設定されていれば、2件で2,000円ですが、自分で法務局に出向いて手続きせず、司法書士に依頼した場合は別途報酬が発生します。

借り換えたローンで発生する諸費用

 借り換え後の手数料は、現在の住宅ローンを契約するときにも支払っているので、特に迷うような内容は無いはずです。

  • 印紙税
  • 事務手数料
  • 保証料
  • 抵当権設定登記費用

印紙税は、住宅ローン契約の金額によって異なり、多く契約される1,000万円から5,000万円までは2万円で、収入印紙を契約書に貼りつけて納付します。

事務手数料は、ある金融機関によっては数万円ですが、違う金融機関では借入額の一定率になるため、数十万円にもなることがあります。

保証料については、一括払いもしくは金利上乗せになるので、負担が発生するかどうかは金融機関次第です。

抵当権設定登記費用は、現在のローンを完済して抹消した抵当権を、借り換えたローンでまた設定する際の費用です。

抹消するときは不動産1件で1,000円でしたが、設定するときは不動産価格の0.4%(一定の要件を満たせば0.1%)となり、確実に抹消よりも高くなります

また、抹消時と同じように、自分で法務局に出向いて手続きせず、司法書士に依頼した場合は別途報酬が発生します(抹消と違い設定時は金融機関が指定する司法書士を使う事が多くあります)。

住宅ローンは比較が大切!

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