住宅ローンの借り換えと繰り上げ返済 | 住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

住宅ローンの借り換えと繰り上げ返済

どちらが得になるかはケースバイケース

 良く取り上げられるテーマとして、繰り上げ返済借り換えのどちらが得になるかという問題があります。

借り換えの費用は、金融機関によって固定額や借入額の一定率という違いがあり、金額も決まっていませんが、仮に70万円(保証料50万円、その他20万円)として計算してみましょう。

  • 自己資金:70万円
  • 現在のローン残高:1,500万円
  • 残りの返済期間:10年
  • 金利:固定金利3.0%
  • 返済方法:元利均等ボーナス払いなし
  • 残りの総支払額:17,380,866円
  • 毎月の返済額:144,841円

手数料なしで70万円を繰り上げ返済する場合、期間短縮型で約226,000円の利息軽減になり、総支払額は約17,154,000円に減ります。

では、70万円を使って1,500万円を借り換え、226,000円の利息を減らすためには、何%が必要になるのでしょうか。

借り換え後の金利が2.9%なら総返済額は17,297,908円、2.8%なら17,215,190円、2.7%なら17,132,713円になって、0.3%の減少でも繰り上げ返済を上回る効果が得られます。

自己資金額、ローン残高、残りの返済期間などが変われば、試算結果も異なるとはいえ、この例では、0.3%以上の金利差で、借り換えの方が得になるという結果でした。

ところが、こうした試算で考慮されない落とし穴に、借り換えに対する手続きの煩雑さがあり、繰り上げ返済と借り換えでは、掛かる手間が全く異なります。

簡単にできる繰り上げ返済では生じない借り換えの手間を、逸失利益(借り換えに要した時間で得られるはずだった利益のこと)として計上すれば、人によっては0.5%の金利差でも割に合わなくなるでしょう。

借り換えは恒久的な対策が前提

 金銭的に負担を軽くしたいだけなら、金利差諸費用などから、繰り上げ返済と借り換えについて、それぞれどのくらいの効果を得られるか試算することは可能です。

大きな金利差なら借り換え、小さな金利差で手数料が少ないなら繰り上げ返済という、ある程度のセオリーはあっても、感覚に頼らず試算するべきです。

ただし、繰り上げ返済というのは、元金を返済して利息を少しでも減らすことが目的で、いくら返済しても金利は変わらないので、金利に対するリスクは変わりません。

対して借り換えは、費用負担をしてまでも、金利を変更して恒久的な対策をする方法ですから、損得だけで両者を比べてしまうと、どうしてもおかしな話になります。

特に、変動金利型から固定金利型への借り換えに至っては、繰り上げ返済と比べるまでも無く、借り換え後の方が負担は増える(変動金利が上がれば減る可能性はある)ので、効果が本質的に違うという事です。

金利とリスクの大きさは正反対の関係にあり、負担が減って金利リスクも減る借り換えというのは、より低い金利の固定金利型への借り換え以外は難しく、自分なりに納得してから借り換えする心掛けが大切です。

住宅ローンは比較が大切!

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