住宅ローンの借り換えと住宅ローン控除 | 住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

住宅ローンの借り換えと住宅ローン控除

住宅ローン控除は引き継げるが条件あり

 住み始めてから10年という長い期間で、毎年残高の1%の控除を受けられる住宅ローン控除は、家計にとって大きな助けになっているはずです。

控除限度額は1,000万円の残高で10万円、2,000万円で20万円ですから、人によっては累計すると数百万円の違いが出てきます。

住宅ローン控除の対象は、住宅取得のための資金と定義付けられており、最初のローンは住宅取得資金に該当しても、借り換えたローンは契約が変わるので、直接住宅の取得には関係しておらず、住宅ローン控除の対象外です。

しかし、それではあまりにも公平感を失うため、借り換えにおいても住宅ローン控除を適用させる方法が用意されています。

適用要件は2つあり、1つは借り換えたローンが、元のローンの返済を目的としている事で、この要件については、借り換えローンの性質上必ず達成されるため、深く考えなくても大丈夫です。

もう1つの要件は、借り換えたローンが10年以上の返済期間になっていることで、こちらの方が要件としては厳しくなります。

なぜなら、借り換えローンは、基本的に元のローンの残存期間までを返済期間とするので、確実に元のローンよりも返済期間が短くなってしまうからです。

例えば、25年ローンを7年返済し、8年目に返済期間18年のローンで借り換えると、10年以上の返済期間があり、住宅ローン控除は3年間使えます。

ところが、15年ローンを7年返済し、8年目に返済期間8年のローンで借り換えると、10年未満になって住宅ローン控除が使えなくなるので、3年間の控除額が無駄になるという事です。

残高を増やして借り換えても意味はない

 住宅ローン控除が、年末時の住宅ローン残高を対象額とすることから、借り換えて残高を増やし(諸費用も含めて借り換えると必然的に増える)、控除を大きく受けようと考えるでしょうか。

借り換えたローン金額が、元のローンよりも大きい場合、借り換え後のローン残高に、元のローンと借り換えたローンの比率を乗じて得られる金額が対象額になり、控除を大きく受けられない仕組みになっています。

仮に、元のローン残高が1,500万円、借り換え後のローンが2,000万円、借り換え後の年末残高が1,800万円だとすると、その年の住宅ローン控除の対象額は、次のように計算されます。

控除対象額=1,800万円×1,500万円÷2,000万円=1,350万円

このように、たとえ借り換えて残高が増えても、住宅ローンの控除対象額が、元のローン残高を超えることはなく、借り換えで残高が減った場合は、借り換え後の残高を控除の対象額としますので、やはり控除が優遇されることはありません

住宅ローンは比較が大切!

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