自己資金が足りない時は

住宅ローンの選び方・組み方ガイド!

自己資金が足りない時は

 住宅を購入するためには、通常物件価格の20%と、諸費用(2〜10%)の頭金が必要になります。

しかし、思ったようにお金が貯まらず、自己資金が足りない場合、返済負担が大きくなったり、住宅ローンの審査に通らず、ローンが組めないという事態になることがあります。

そんな時にすぐあきらめるのではなく、自己資金を増やす方法返済能力を上げる方法があります。

夫婦で収入合算をする

 夫婦が共働きの場合、配偶者の収入を合算して、借り入れ金額を多くすることができます。ただし、原則、合算できるのは、申し込み本人の年収の2分の1までとされています。

例えば、年収400万円の夫が3500万円の借り入れをしたい場合、2900万程度しか借りられなくても、妻の年収を200万円合算すると、年収600万円になりますので、十分に借り入れが可能になるケースがあります。

ただし、夫婦でローンを組むと、申し込み本人だけでなく、配偶者も連帯債務者になりますし、配偶者の仕事が安定していない場合、審査に通らないこともあります。

親子でローンを組む

 親子でローンを組む方法には、「親子リレーローン」「親子ペアローン」の2種類があります。

 まず「親子リレーローン」ですが、通常金融機関の住宅ローンでは、完済時の年齢が80歳までと決められています。しかし申し込み本人が高齢で、完済時の年齢が80歳を超えてしまう場合、ローンが組めません。

こういった場合、子を後継者として指名することで、親が80歳を越えた時点から、子が住宅ローンの債務を引き継ぐという形をとります。こうすることで親が高齢であっても住宅ローンを組むことができます。

 次に「親子ペアローン」ですが、親子がそれぞれ資金を出し合って、住宅を建てる場合に利用します。リレーローンとは異なり、最初から親と子の両者が返済していきます。

一般には二世帯住宅を建てる場合に利用されることが多く、審査において親と子の収入を「収入合算」と同じように扱えるので、住宅ローンの借入額を増やすことができます。

また、親と子がそれぞれ住宅ローンを組むという扱いになりますので、親と子両者が、住宅ローン控除などの減税措置を受けることができます。

親から資金援助(贈与)を受ける

 住宅の自己資金が足りない場合、両親や祖父母から資金援助を受けることがあります。これは法的にいうと、「贈与」にあたりますので、110万円(基礎控除)を超える贈与には、贈与税がかかります。

110万円を超えた金額が多くなるほど税率が高くなる、累進課税方式が採用されています。現在の税率は下記の通りです。

◆ 200万円以下:10%
◆ 300万円以下:15%(控除10万円)
◆ 400万円以下:20%(控除25万円)
◆ 600万円以下:30%(控除65万円)
◆ 1,000万円以下:40%(控除125万円)
◆ 1,000万円超 :50%(控除225万円)

例えば、3000万円の住宅をそのまま親が子にプレゼントした場合、
(3000万円−110万円)×0.5−225万円=1220万円となり、
1220万円の贈与税が課税されます。

せっかく3000万円も資金援助してもらっても、1220万円もの税金が発生してしまうのですが、この贈与税を払わなくてよい方法があります。

それは、「相続時精算課税制度」を利用することです。相続時精算課税とは、「生前相続」とも呼ばれている新しい制度で、贈与者1人が一生涯で贈与する財産のうち、2500万円までを非課税枠(つまり税金がかからない) とするものです。

住宅取得のための贈与の場合には、3500万円までが非課税となります(住宅取得等資金贈与の特例)

この制度を利用するためには、贈与を受けた人が、贈与を受けた翌年の、2月〜3月15日までに、税務署に申告する必要があります。

親から借りるという形にする

 親から贈与を受けてしまうと、贈与税がかかる可能性がありますが、「借りる」という形をとれば、贈与ではないので、税金はかかりません。

ただし、税務署等から証明を求められたときに、きちんと借りているということを証明できるように、借用書と受領書の準備が必要になります。


 以上のような方法をとれば、自己資金が足りない時にも、なんとかマイホーム購入まで辿り着くことができます。

ただしこれらの方法は、自分の返済能力だけでは足りない時にとる方法ですから、きちんと住宅ローンを返済していけるのか、もう一度よく考えてみる必要があります。

住宅ローンは比較が大切!

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  5. 住宅ローン選びの実践